Zrychlení výstavby nevyřeší bytovou krizi. Jaká je aktuální situace s nemovitostmi a jak se bude vyvíjet realitní trh v roce 2024?

Nejvýraznějším faktorem ovlivňujícím cenu bytů je poptávka, ve kterém se odráží aktuální příjmy zájemců o koupi bytu, úrokové sazby hypotečních úvěrů, podmínky jejich poskytování, a v neposlední řadě i míra nezaměstnanosti a inflace. 

Pro nabídkovou stranu bydlení je klíčovým faktorem nejen počet nově postavených bytů, ale především celkový počet těch dostupných. Vždy je také důležité brát v úvahu specifika tuzemské ekonomiky. Když se podíváme například do sousedních zemí, zvýšení rezidenční výstavby v Polsku příznivě ovlivnilo ceny bytů, zatímco v Rakousku to mělo zcela opačný efekt. 

V Česku se za posledních 10 let počet bytů zvýšil přibližně o 9%. I přesto se dostupnost bydlení v Česku považuje za jednu z nejhorších. 

Porovnáme-li celkový počet obydlených bytů v Česku s celoevropským průměrem, statistika se nezdá být na první pohled nepříznivá.

zdroj: Statista.com, 2022

Ze zmíněné statistiky vyplývá, že v průměru na 1000 obyvatel v Česku připadá 468 bytů, což zařazuje Česko na 24. místo ze 27 v EU. V současné době je celkem asi 4,5 milionů obydlených bytů, přitom Praha se na tom podílí zhruba 14% s počtem 630 tisíc.

Z posledního Sčítání lidu, domů a bytů ČSÚ (2021) vyplývá, že nejvíce bytů je se s 4 místnostmi (1,3 mil.) a s 5 (1,2 mil), což souhrnně tvoří přibližně 60% z celkového počtu obydlených bytů. Se 3 místnostmi je přibližně 1 mil. bytů, se 2 - 500 tisíc a s 1 pouze 150 tisíc.

zdroj: ČSÚ

Co se týče obytné plochy bytů, největší podíl mají byty s plochou 60-80 m2, které představují čtvrtinu všech obydlených bytů. Menších bytů s plochou do 40 m2 je pouze 290 tisíc.

zdroj: ČSÚ

Zajímavé je, že na jeden obydlený byt v Česku připadá v průměru 2,3 bydlící osoby. Přitom v Praze průměrně žijí v jednom bytě dva lidé, což je nejnižší podíl v celé republice. Na bydlení v Česku domácnosti vydávají v průměru 28% svých příjmů, což řadí Česko na 23. místo v rámci EU.

V roce 2023 průměrný Čech na pořízení 90 metrového bytu potřeboval téměř 15 ročních platů, což je nejhorší statistický průměr dostupnosti bydlení v celé EU.

Česko přitom více než deset let zažívá zvyšování cen rezidenčních nemovitostí a nájmů. Prodejní ceny nemovitostí v Praze a krajských městech se podle indexu Deloitte v období 2014-2022 zdražily o 144% a nájemné o 80%, přitom příjmy domácnosti se podle ČSÚ zvýšily jen o 57%. 
 
Nedávno se zdálo, že se situace s dostupností bydlení začíná zlepšovat. Zpomalení ekonomiky, pokles reálných příjmů domácností a zvýšení úrokových sazeb hypotečních úvěrů od konce roku 2022 měly za následek snížení poptávky a pokles cen bytů.

Česká národní banka (ČNB) se snažila omezit inflaci a znovu vzrůstající poptávku po nemovitostech tím, že udržovala úrokové sazby relativně vysoko, ale ani tento krok nezabránil opětovnému růstu cen rezidenčních nemovitostí a nájemního bydlení.

Zde v neposlední řadě sehrála roli i odložená poptávka a přetrvávající vysoký zájem investorů o nákup investičních nemovitostí. Domácnosti si i přes vysoké úrokové sazby uvědomují, že náklady na splácení hypoték budou díky stoupajícím příjmům a inflaci k postupně klesat. Tomu nahrává i postupné snižování úrokových sazeb z loňských 6% na stávajících 5% a očekávaných 3-4% ke konci letošního roku. 
Na trh se tak vracejí zájemci, kteří nákup nemovitosti odkládali a čekali na příznivější sazby.

Podle předpovědi ČNB z poslední Zprávy o finanční stabilitě v letošním roce se očekává roční růst cen nemovitostí kolem 5%. Dle poslední analýzy (březnové vydání Deloitte Real Index) se ceny bytů po roce stagnace vracejí zpět k růstu, a to o 6,9%. V Praze je tak aktuální průměr ceny prodaných bytů kolem 120.000,- Kč za m2. 

zdroj: Deloiite.com

Dá se očekávat snížení cen nemovitostí? Obecně se dá říci, že výrazný pokles cen by mohl být ovlivněn vysokými úrokovými sazbami, nízkou mírou inflace a pomalejším růstem příjmů domácností. Nabídkový faktor by mohl ovlivnit snížení cen nemovitosti pouze v případě, že by se tempo výstavby zvýšilo o více než 300% a udrželo se na této úrovni, což se zdá být zcela nereálné.

V současné době se situace na trhu s nemovitostmi zdá být více méně příznivá a vzhledem k výše uvedeným faktorům by nemělo v nejbližší době dojít ke snížení cen na rezidenční nemovitosti, obzvláště pak v Praze.